CONTADORES PUBLICOS MANIZALES

CONSULTORIAS CONTABLES Y FINANCIERAS

Revisoría fiscal y auditoria

Administración Propiedad Horizontal

ADMINISTRACION PROPIEDAD HORIZONTAL

Alianza Consultores CL

Cra. 24 No. 20-48 of 1001
Manizales, Colombia

www.alianzaconsultoresCL.com



ESTATUTO TRIBUTARIO RELEVANTE A LAS PROPIEDADES HORIZONTALES

LOS PARQUEADEROS ESTAN GRAVADOS POR EL IMPUESTO A LAS VENTAS

Artículo 47
LEY 1607 DEL 26 DIC 2012
Articulo 462-2.

Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales.

En el caso del impuesto sobre las ventas causado, por la prestación directa del servicio de parqueadero, o estacionamiento en zonas comunes, por parte de las personas jurídicas, constituidas como propiedad horizontal o sus administradores son responsables del impuesto la persona jurídica, constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio (administradores)

ADMINISTRACION PROPIEDAD HORIZONTAL

Alianza consultores CL ofrece el servicio de Administración de Propiedad Horizontal que Incluye:

1.         RECAUDO DE CUOTAS

Servicio de cobro individual

2.         MANEJO DE LA CONTABILIDAD A TRAVES DE SOFTWARE PROPIO

Facturación, recaudo de cuotas, manejo de cartera, presentación de informes mensuales, balance general, estado de resultados y ejecución presupuestal

3.         GIROS PARA PAGO DE OBLIGACIONES DE LA COPROPIEDAD

Tales como: Pago mantenimientos, cancelación oportuna de servicios públicos, pago de seguros, de personal, entre otras

4.         ASEO Y VIGILANCIA

Hacemos de la consecución, contratación y manejo del personal de aseo y de vigilancia

5.         MANTENIMIENTO DE EQUIPOS

Contratación de personal especializado para el mantenimiento de equipos y restitución de acuerdo a los estatutos

6.         SEGUROS

Conseguimos la mejor opción en el mercado para asegurar los bienes de la copropiedad

Navidad, mes de regalos y bonificaciones al trabajador

Alianza Consultores CL

En Navidad algunos empleadores dan regalos y bonificaciones a sus trabajadores. Deje claro que son actos voluntarios y ocasionales por mera liberalidad para que no se confunda con un pago habitual.

Bonificaciones, regalos o primas adicionales en Navidad, ¡que sean ocasionales, no habituales!

De tal manera que si en Diciembre por ser una fecha de alegría, el empleador decide dar como regalos dinero, el cual puede ser llamado bonificación, lo importante es que si es dinero, se establezca por escrito que no constituye salario por ningún motivo y es por mera liberalidad.

La bonificaciones al trabajador o pago se lo hace por consignación bancaria junto con salarios, en la próxima tirilla o colilla de pago, detalle que ese valor corresponde a “regalo o bonificación extraordinaria, no constitutiva de salario y por mera liberalidad del empleador”.

Si el pago se lo hace en dinero directamente al trabajador, no por consignación, el empleador o jefe de nómina debe hacer un recibo describiendo el carácter de dicho pago y conservarlo, en caso de una demanda, el empleador podrá demostrar que ese pago no constituye salario, pues es ocasional y por mera liberalidad del empleador.

Si por alguna razón, el empleador está obligado (convención colectiva, pacto, reglamento o contractualmente) a dar una bonificación, prima extralegal o regalo en diciembre, debe quedar claro en dicha convención, pacto o contrato, que no es constitutiva de salario, de lo contrario, al ser obligatoria, aunque sea una vez al año, si no se estableció dicha salvedad, un Juez Laboral podría declararla como pago salarial para ese mes en que se paga.

Recordemos los aspectos claros del Código Laboral, para identificar cuando estamos frente a salario (cualquiera que sea la forma o denominación que se le dé) y que pagos no serán salario.

Código Sustantivo del Trabajo

“Art. 127. Elementos integrantes.  Constituye salario no sólo la remuneración ordinaria, fija o variable, sino todo lo que recibe el trabajador en dinero o en especie como contraprestación directa del servicio, sea cualquiera la forma o denominación que se adopte, como primas, sobresueldos, bonificaciones habituales, valor del trabajo suplementario o de las horas extras, valor del trabajo en días de descanso obligatorio, porcentajes sobre ventas y comisiones.”

“Art.128. Pagos que no constituyen salarios. No constituyen salario las sumas que ocasionalmente y por mera liberalidad recibe el trabajador del empleador, como primas, bonificaciones o gratificaciones ocasionales, participación de utilidades, excedentes de las empresas de economía solidaria y lo que recibe en dinero o en especie no para su beneficio, ni para enriquecer su patrimonio, sino para desempeñar a cabalidad sus funciones, como gastos de representación, medios de transporte, elementos de trabajo y otros semejantes. Tampoco las prestaciones sociales de que tratan los títulos VIII y IX, ni los beneficios o auxilios habituales u ocasionales acordados convencional o contractualmente u otorgados en forma extralegal por el empleador, cuando las partes hayan dispuesto expresamente que no constituyen salario en dinero o en especie, tales como la alimentación, habitación o vestuario, las primas extralegales, de vacaciones, de servicios o de navidad.”

Bonificaciones habituales son salario

Si una empresa entrega todos los meses una bonificación, así le den el nombre de ocasional, dicha periodicidad  lo convierte en pago salarial. Primero, porque es habitual y segundo, porque en realidad está pagándose una contraprestación directa del servicio, disfrazado de “bonificación ocasional” y es fácil para un Juez Laboral, evidenciar lo anterior y condenar a la empresa a reliquidar prestaciones sociales y seguridad social.
Fuente: Gerencie.com

Fiestas navideñas al interior de la Propiedad Horizontal, ¿hasta dónde es permitido?

Alianza Consultores CL

Como dice la canción “…ésta  casa es mía, túmbenla, túmbela, túmbela…”, es  relativamente cierto, pues al interior de mi vivienda, puedo hacer lo que  quiera, pero si la “tumbada”  afecta al vecino, caben todas las medidas disciplinarias y policivas, eso  incluye el mes más alegre del año.

Acciones  contra vecinos en barrios o en Propiedades Horizontales

 Acciones  en barrios: Cuando estamos frente al vecino, cuyo ruido llega a unos límites de  intolerancia, NO SE PONGA A PELEAR con dicho vecino, simplemente llame a la  Policía, pero llame varias veces, porque a veces la respuesta de la Policía no  es oportuna. Conforme al Código  Nacional de Policía o Decreto  1355 de 1970 existen unos medios de policía que se aplican gradualmente:

Art. 186. Son medidas correctivas:

1. La  amonestación en privado;

2 . La  represión en audiencia pública;
3. La expulsión de sitio público o abierto al  público;
4. La  promesa de buena conducta;
5. La  promesa de residir en otra zona o barrio;
6. La prohibición de concurrir a determinados  sitios públicos o abiertos al público;
7. La  presentación periódica ante el comando de policía;
8. La  retención transitoria;
9. La  multa;
10. El  decomiso;
16. El  trabajo en obras de interés público;
17. El  arresto supletorio.

Acciones  en Propiedades Horizontales: Se puede exactamente iniciar las  acciones policivas descritas en el punto anterior, para los barrios, puede  llamar el vecino afectado o el administrador.

De manera adicional, se puede  solicitar las acciones disciplinarias al interior de la Propiedad Horizontal,  en primer lugar, frente al administrador, quien es el encargado de hacer  cumplir las leyes, los estatutos o reglamentos y demás decisiones tomadas por  la Asamblea de Propietarios y el Consejo de Administración y no puede  excusarse, pues el administrador tampoco debe ponerse a pelear con el propietario o residente ruidoso, simplemente llama a la policía y éstos tienen que acudir a su llamado.

Ley  675 de 2001. Art. 61. Ejecución de las sanciones por incumplimiento de  obligaciones no pecuniarias. El administrador será el responsable de hacer efectivas  las sanciones impuestas, aun  acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.

Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral  1o. del artículo 18 de la presente ley, la policía y demás autoridades  competentes deberán acudir de manera  inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los  copropietarios.

De tal manera que así como se puede acudir  directamente a la Policía o al Administrador o ante ambos, de manera adicional,  la PH a través de su Asamblea de Propietarios o el Consejo de Administración si se le delegó, puede imponer sanciones que pueden ser publicación en lista de  infractores de obligaciones no pecuniarias, multas económicas y la restricción  temporales a uso de zonas comunes no esenciales. Dichas sanciones las debe ejecutar el administrador y para ello  puede pedir ayuda a la autoridad de policía correspondiente.

Art. Artículo 51. Funciones del  administrador. La  administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del  administrador, quien tiene facultades de ejecución,  conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

11. Notificar a los propietarios (o residentes) de  bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de P.H.,  las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de  administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por  incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de P.H  y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea  general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren  ejecutoriadas.

Art.  59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de  las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el  reglamento de P.H., por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo  requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas  que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de  las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de  la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa  del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras  persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a (2) veces  el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de (10)  veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común  no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte. […]

Art. 60. Las sanciones previstas en el artículo  anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración,  cuando se haya creado y en el reglamento de P.H. se le haya atribuido esta  facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en  el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el  derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse  la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las  circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y  graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el  daño causado y la reincidencia.[…]

Art. 61. Ejecución de las sanciones por  incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El administrador será  el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el  caso.

Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral  1o. del artículo 18 de la presente ley, la policía y demás autoridades  competentes deberán acudir de manera  inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los  copropietarios.

Consejo  final

En diciembre es común las fiestas familiares en las  casas y apartamentos ubicadas al interior de Propiedades Horizontales, como  dichas reuniones son un derecho, pero debe respetar la tranquilidad de los  vecinos, por lo que se puede concertar con los copropietarios desde ya, un  nivel de ruido hasta determinada hora y otro nivel, después de dicha hora. Al igual  que establecer límites al uso de zonas comunes, la prohibición del uso de  pólvora al interior de la P.H. Pero recuerde, al interior del inmueble dentro  de la PH, la fiesta puede durar varios días y NO puede impedirse, pero el  ruido, olores, humo  de cigarrillo, etc. no deben alterar la tranquilidad de los vecinos.

Fuente: Gerencie.com

¿A quien le corresponde el mantenimiento de la cosa arrendada?

ALIANZA CONSULTORES CL

Cuando suscribimos un contrato de arrendamiento se tiene claro quienes son las partes y cuales son las obligaciones de cada una, principalmente la obligación de arrendatario es pagar el canon que genera el arrendamiento y la principal obligación del arrendador es entregar la cosa dada en arriendo al arrendatario.
¿Se limita la obligación del arrendador solo en entregar la cosa al arrendatario o le asisten otras obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento?; en el contrato de arrendamiento de cosas le asiste al arrendador además de la obligación de entregar la cosa, mantenerla en buen estado y debe librar al arrendatario de toda perturbación que pueda sufrir en el goce de la cosa.
Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto ¿a quien le corresponde en el contrato de arrendamiento los gastos para el mantenimiento de la cosa?
Teniendo en cuenta la obligación de mantener la cosa en buen estado que le asiste al arrendador, es a el a quien le corresponden todos los gastos para mantener de forma adecuada la cosa arrendada, pues así se encuentra establecido en el artículo 1985 del código de civil el cual dice lo siguiente:
“La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.”
Sin embargo teniendo en cuenta lo establecido en este artículo el arrendador solo esta obligado a realizar el mantenimiento o mejor dicho realizar todas las reparaciones que sean necesarias, pues las locativas le corresponden al arrendatario, solo excepcionalmente al arrendador.
Sin embrago la ley civil deja en manos de las partes el poder modificar esta regla por su querer, es decir, que las partes pueden establecer en el contrato que es obligación del arrendatario asumir las reparaciones necesarias para el mantenimiento en buen estado de la cosa arrendada.
Fuente: Gerencia.com

Consecuencia de la mora en la entrega de la cosa arrendada

ALIANZA CONSULTORES CL

En el contrato de arrendamiento de cosas la obligación principal del arrendatario es la de pagar el canon de arrendamiento y la del arrendador es la entregar la cosa arrendada al arrendatario, respecto a esta ultima obligación si el arrendador incurre en mora de entregar el arrendatario tendrá derecho a que se le indemnicen los perjuicios que dicha situación le haya causado.

Pero tengamos en cuenta que el código civil establece que es necesario que la mora se genere por culpa del arrendador o de las personas dependientes de este, sin embargo el arrendatario podrá, es decir, que es facultativo pedir la terminación del contrato en los siguientes casos:

• Si por la demora se disminuye la utilidad o el beneficio del contrato, por ejemplo, una persona arrienda unas sillas para una fiesta y el arrendador no la entrega en la hora acordada.
• Si la cosa se ha deteriorado.
• Dejaron de existir las circunstancias que lo motivaron a celebrar el contrato.

Aunque por alguna de estas circunstancias el arrendatario tome la decisión de desistir del contrato, tendrá derecho a pedir indemnización por los perjuicios que la mora le haya causado, estas reglas las establece el código civil en el artículo 1984, el cual establece lo siguiente:
“Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, es constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicio.
Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito”.
Sin embargo según lo establecido por este artículo el arrendador que haya incurrido en mora de entregar la cosa arrendada, se puede liberar de indemnizar al arrendatario cuando pruebe que la mora no se origino por un hecho o culpa suya, sino por fuerza mayor o caso fortuito.
Por último cuando el arrendador no ha incurrido en mora de entregar, pero se le hace imposible efectuar dicha entrega, también tendrá derecho el arrendatario a desistir del contrato y solicitar la correspondiente indemnización de los perjuicios causados
Fuente: Gerencie.com